“아버지 명의의 집을 물려받고 싶은데, 상속세가 너무 걱정돼요.”
“부동산 가격이 많이 올라서 상속세 폭탄 맞는 거 아닐까요?”
이런 고민, 누구나 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
특히 부동산은 금액 단위가 커서 상속세 대상이 되기 쉽고, 세율도 높기 때문에 절세 전략이 반드시 필요합니다.
이번 글에서는 합법적으로 상속세를 줄이거나 아예 발생하지 않도록 하는 부동산 상속 전략을 정리해 드리겠습니다.
1. 상속세가 부과되지 않는 기준부터 확인하세요
상속세는 상속재산가액 – 공제금액 > 0일 때 과세됩니다.
✅ 기본 공제: 5억 원
피상속인 1인 기준, 상속세 신고 시 무조건 적용
✅ 배우자 상속공제: 최대 30억 원까지 가능
단, 상속재산 전부를 배우자가 단독 상속할 경우에 한해 최대치 적용
예:
상속재산 6억 원
→ 기본공제 5억 원 적용 후, 과세표준 = 1억 → 세금 있음
그러나 배우자가 전액 상속할 경우 → 6억까지도 과세 없음
2. 상속세 없이 부동산 상속하는 방법 5가지 전략
✅ 1. 생전에 증여하고 10년 버티기 (사전 증여 전략)
부동산을 상속하기 전, 자녀에게 미리 증여하면 상속세가 아닌 증여세 체계로 전환됩니다.
| 구분 | 증여서 공제 한도 ( 10년 기준) |
| 부모 → 자녀 (성인) | 5,000만 원 |
| 부모 → 자녀 (미성년자) | 2,000만 원 |
✔️ 증여 후 10년이 지나면 상속재산으로 합산되지 않음
부동산을 쪼개서 수년 간 나눠 증여하면 과세 기준 분산 효과
✅ 2. 1가구 1주택 비과세 요건 활용
상속으로 받은 부동산을 나중에 처분할 때,
1가구 1주택 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있습니다.
| 조건 | 요약 |
| 상속주택 1채만 보유 | 다른 주택 없어야 함 |
| 2년 이상 거주 요건 | 실거주 필수 (일부 예외 있음) |
✅ 3. 부동산을 배우자에게만 상속하기
앞서 언급한 대로 배우자 공제는 최대 30억 원까지 가능하므로,
가급적 배우자 단독 상속 → 이후 자녀 증여 방식으로 구조를 바꾸는 것도 전략입니다.
✔️ 단점: 추후 자녀에게 증여할 때 다시 증여세 발생
그러나 상속 시점의 상속세는 피할 수 있음
✅ 4. 부동산 가치 평가를 낮게 받기
상속세는 시세가 아닌 기준시가 또는 공시가격 기준으로 평가합니다.
| 구분 | 평가 방식 |
| 아파트 | 공시가격 또는 실거래가 (공시가 일반 적용) |
| 단독주택, 토지 | 개별주택가격, 개별공시지가 기준 |
✔️ 시세보다 낮은 공시지가 기준을 활용하면 상속재산 평가액 ↓ → 세금 ↓
✅ 5. 가업상속공제, 농지·임야 공제 활용
부동산이 단순 주거용이 아니라 가업용, 농업용인 경우
특별 공제를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 공제 내용 |
| 가업상속공제 | 최대 500억 원까지 비과세 가능 (중소기업 기준) |
| 농지·임야 | 최대 2억 원까지 상속세 공제 가능 (자경 요건 충족 시) |
➡ 농촌 주택 또는 영농 부동산 상속 시 적극 활용 가능
3. 상속세 없이 상속하려면 미리 준비해야 합니다
| 준비 항목 | 설명 |
| 부동산 공시가격 확인 | 매년 1회 발표되는 공시지가 기준 파악 필수 |
| 상속인 수 확인 | 상속인이 많을수록 지분 분할 → 개별 과세 대상 축소 |
| 증여 여부 검토 | 생전 증여 vs 상속 비교 후 유리한 방식 선택 |
| 세무 상담 | 3억 이상 부동산 보유 시 전문 세무사 상담 필수 |
마무리: 세금 걱정 없이 부동산 상속받으려면 ‘미리 준비’가 정답입니다
부동산 상속은 금액이 크기 때문에,
기본공제만으로는 세금 문제를 해결하기 어렵습니다.
하지만 지금부터 미리 증여 계획을 세우고,
배우자 공제, 평가 절하, 공시지가 활용 등 절세 전략을 실천하면
상속세 없이 부동산 상속도 충분히 가능합니다.
📌 상속은 사후가 아닌 ‘생전 준비’가 핵심입니다.