– 자영업자와 임대인을 위한 실전 가이드
✅ 상가 임대차 보호법이란?
상가건물 임대차보호법은 소상공인과 자영업자를 보호하기 위한 법률로,
상가 임차인의 계약 안정성과 영업권 보장을 핵심으로 합니다.
즉, 임차인이 갑작스럽게 쫓겨나거나, 권리금 피해를 입는 일을 막기 위해 만든 제도입니다.
적용 대상 요약
- 건축물 대장에 ‘상가용도’로 등록된 건물
- 보증금이 일정 기준 이하인 경우 (※ 2025년 기준 상한선은 아래 표 참고)
- 임대차 계약서가 있고, 사업자등록을 한 경우
- 실제로 영업에 사용하고 있는 상가
| 지역 | 보호 대상 보증금 상한 (2025년 기준) |
| 서울 | 12억 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 | 10억 원 이하 |
| 기타 지역 | 8억 원 이하 |
계약갱신요구권 (최대 10년까지 보장)
임차인은 최소 계약 기간 5년까지는 계약 갱신을 요구할 수 있으며,
2020년 6월 법 개정 이후에는 최대 10년까지 연장 가능합니다.
단, 아래와 같은 경우 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다:
- 임차인이 임대료 3기 이상 연체
- 임대인의 직접 사용 필요(재건축, 직영 등)
- 임차인이 불법 용도 변경 등 법 위반
- 계약 종료 시 임대인이 퇴거 보상금을 지불한 경우
임대료 인상 제한 (연 5% 이내)
임대인은 1년 내 1회, 최대 5%까지만 임대료 인상 가능하며,
이 비율은 각 지방자치단체의 조례에 따라 더 낮게 책정될 수도 있습니다.
예: 서울시는 한때 코로나 시기 2%로 인상 제한 권고
권리금 보호 조항
임차인이 신규 임차인을 주선하고, 그로 인해 권리금이 발생했을 때
임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다.
임대인이 위반할 경우 손해배상 책임이 있으며,
권리금은 다음과 같은 조건에서 보호됩니다:
- 계약 종료 3개월 전부터 종료일까지
- 임차인이 주선한 신규 임차인이 계약 조건을 수용할 경우
- 영업 양도, 설비 매도, 점포 명도 등이 포함된 경우
🔍 주의할 점
- 계약서 작성 시 사업자등록증 명의와 동일한 실사용자 명기 필수
- 계약서에 확정일자 꼭 받아야 법적 보호 가능
- 보증금 보호를 위한 상가보증금 보장 보험(서울보증보험 등) 고려
- 갱신요구권 사용 시 서면 통보 권장 (내용증명 우편 등)
- 계약 종료 6개월~1개월 전 반드시 갱신 또는 퇴거 의사 통지 필요
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상가 임대차 계약을 말로만 했는데 보호받을 수 있나요?
A. 원칙적으로는 서면 계약과 확정일자 등록이 있어야 보호됩니다.
Q. 10년이 지나면 무조건 나가야 하나요?
A. 10년은 ‘법적 보호 최대 기간’입니다. 이후는 임대인과 협의가 필요합니다.
Q. 임대인이 10년 전에 계약서를 썼는데, 중간에 갱신 안 했으면 어떻게 되나요?
A. 자동갱신이 반복되었다면 누적 기간 기준으로 10년 계산합니다.
Q. 권리금 보장 범위는 어느 정도인가요?
A. 인테리어, 단골 고객, 점포 인지도 등 영업가치 전반이 포함될 수 있습니다.
✍️ 마무리
상가 임대차 보호법은 자영업자의 생존과 직결된 중요한 제도입니다.
특히 임차인은 계약 당시부터 ‘보호 대상 여부’와 ‘법적 절차’를 잘 이해하고 있어야,
예기치 못한 분쟁이나 손해를 막을 수 있습니다.
임대인 입장에서도 이 법의 내용과 제한사항을 정확히 알아야 법적 분쟁을 최소화하고 안정적인 임대관리가 가능합니다.
2025년 현재, 상가 임대차 시장은 계속 변화 중입니다.
법 개정 여부와 지역 조례 변화에도 주목하면서,
계약 전 반드시 법률 전문가의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다.